자취의 시작 1편(집 구하기 총망라, feat. 고연봉)

1.
본가에서 어쩔수 없이 나오는 상황말고 나오고싶다면 각오와 실행력이 필요하다.
 
2.
직장이 여의도이기 때문에 영등포시장 구청 / 신길 대방 / 마포 공덕 / 국회의사당 / 등촌 염창 을 주로 보기 시작했다. 
생각보다 허위매물이 많고 막상 연락해보면 어제 혹은 주말간 가계약했다고 하는 부동산도 많다.
 
3.
기본적으로 연락이 잘안되는 부동산은 과감히 버리면된다. 그 매물은 허위일 확률이 높다.
내가 딱 고른 매물에대해 말해달라고하면 다른매물을 들이민다. 과김히 버려라.
그리고 하나의 부동산만 컨택하는게 아니라 여러 부동산과 컨택을 해야한다.
한 명의 중개사(중개원) 믿고 따르지마라. 발품파는 것은 거짓말을 안하고 최종선택할때 어마어마한 도움이된다.
 
4.
처음 부동산을 알아보면서 4~5평 원룸에서도 살 수 있을 꺼라고 생각했다.
직접 가보면 숨이 헉 막히는 순간이 올 수도 있고 안올 수도 있다. 나는 월세로 관리비포함 60만원이 안되는 가격대를 맞춰서 구해볼려고했었기 때문에 서울에서 살려면 어쩔 수 없이 원룸을 볼 수 밖에 없었다.
무조건 작은 원룸이라도 봐야한다. 부동산한테 연락에서 그지역의 자기가원하는 컨디션을 알려주면 대충 몇개를 보여준다. 이런것들이 기준점이 된다.
가격대는 1000/50정도. 관리비 같은 것들은 전부 다 제외다. 제2종 근린생활시설이나 융자금은 무조건 껴있다고 봐야한다.
(제2종근린 같은 매물은 대출이 안나옴)
 
5.
원룸을 보면서 오래 살긴 힘들겠다는 생각이 들었고
무엇보다 결혼직전까지 살 집을 찾는게 급선무 였다. 그리고 주차가능을 찾아보고 있었다.
 
6. 
이때까지만해도 전세는 생각도 안하고 있었기 때문에 오피스텔의 월세는 감당하기 어렵다고 생각했다.
영등포시장근처에 오피스텔이 정말 많이 모여있는데 발품발면서 봤지만 그렇게 맘에 들진 않았다.
 
7.
신길에 역세권이면서 5000/50정도 되는 집을 봤었는데 2층인면서 하수구 냄새가 났었다.
1.5룸 정도였기때문에 혼자서 살기에는 크기같은건 좋았다. 주차도 가능이였다.
그러나 임대인의 융자금이 걸렸고 5000만원이 최우선변제가 정확히 되는 것도 아니였다. 애매했다. 
 
8.
도저히 월세로는 내가 원하는 가격에 살 수 가 없다는 생각이 들었다.
결정적으로 부동산의 셈으로는 보증금 1000만원은 월세 5만원이다.
즉 5000/50 의집은 보증금 0/75 의집인 것이다.
이런 생각을 가지고 이럴꺼면 전세를 알아보자라고 생각이 들었다.
 
9.
전세를 알아보면서 전세사기의 걱정이 들기 시작했다.
 
10.
강서쪽에 살고 있지만 도저히 화곡발산까치산 이쪽 강서의 물량은 보기가 싫었다.
 
11.
전세를 알아보다가 내가 정확히 얼마를 목돈으로 쥐고 있는지 알 수 있었다.
때마침 24.02월에 청년희망적금이 만기였다. (대략 1300만원이 나왔다)
 
12.
전세를 알아보다가 버팀목, 중기청 같은 연봉조건이 있는 대출은 못받는 것을 빠르게 직시하고
연 4%로 기준으로 계산을 해나갔다.

대출	월이자
100,000,000	333,333
120,000,000	400,000
130,000,000	433,333
140,000,000	466,667
150,000,000	500,000
160,000,000	533,333
170,000,000	566,667
180,000,000	600,000
190,000,000	633,333

 
13.
이때 당시 내가 가지고 있던 목돈이 4000만원 정도였다.관리비 제외 월 50만원이 원래 구하던 매물이였기때문에
처음에는 2억 언더(1억5천대출+4천만원)으로 찾아보고 있었다.
 
14.
1.5룸이상 / 주차가능 / 5년이내의 건축 / 역세권 / 융자금없음 으로 찾아보다보니 또 마땅히 매물이 없었고 
직접가서 보니 마음에도 들지 않았다.
 
15.
과감히 2억3천으로 올려서 술 한두번 먹지 말자는 마인드로 집을 찾기 시작했다.
내가 2억3천까지 올린이유는 전세대출이 80%가 나오고 보통 대출상한선이 2억이였기 때문이다.
그래서 1천정도는 복비나 물건살 돈으로 빼놓고 계산을 했기때문에 2억 3천이였다.(2억대출+3천만원)
 
16.
이제서야 내 마음에 드는 매물들이 하나 둘 등장하기 시작했다. 
1.5룸정도가 되며 주차가 가능하고 마음에 드는 집.
 
17.
신길 대방역 쪽에서 정말 많은 매물을 봤고 마음에 드는 매물도 분명있었다. 그러나 하루전에 가계약이 다되었다고 하거나
신축건물인데 가장 비싼 전세 하나만 남았다고 하거나 약간애매하거나 그런 매물이 많았다.
이때가 거의 집을 2개월이상 구하고 있었을 때라 좀 지쳐가고있었다.
 
18.
여의도기준 강을 건너 마포로 넘어가 마음에 드는 매물을 발견했다.
2건의 매물이였는데 등기부등본을 자세히 보기시작했다.
한건은 신축건물인데 융자금이 30억정도되었던 것으로 기억하고 다른 한건은 융자금이 전세금이랑 비슷하지만 임대인이 미체납한 흔적이 남아있었다.
 
19.
막상 인터넷에서는 융자금0로 올라오지만 융자금선말소 조건으로 올린 매물이 수두룩하다. 아예 0으로 클린한 매물은 나는 한번도 못봤다. 이런 매물은 인기가 많아 올리자마자 몇주내에 그냥 나간다.
보증보험이 되는 매물이 생각보다 많이없다.
 
20.
집이 마음에 들어도 쉽사리 계약할 수 가 없었다.
보증보험이 안되는 매물이 많은 이유는 부동산과열시기에 전세금이 너무 올랐기 때문이고(전세금을 내려야하는데 안내림)
현재는 공시지가 126% 이하가 되어야만 보증보험이 된다.
여기서 팁이 있는데 공시지가 126%를 상한선까지 맞춘 집은 전세가 딱 떨어지는 숫자가 아닐경우가 종종있다.
예를 들어 1억9천짜리 로 올리면되는데 1억9천5백2십5만 이런식으로 올린다.
 
21. 
보증보험이 안되는집은 전세자금대출이 안되는 경우가 많아. 나는 일단 버팀목이나 중기청을 아예 안알아봤기때문에 모른다. 카카오뱅크나 토스뱅크 등 인터넷은행들도 조건이 까다로워서 집자체에 어떠한 금액대비 융자금이 그 이상 있으면 안되는 경우가 있었다. 그러니깐 인터넷은행의 대출금리가 0.5%정도가 낮았음에도 신청자체를 못하게되었다.
 
22.
조금 마음에 안들지만 융자금선말소 조건으로 특약을 걸고 잔금치르는날 말소하고 이를 어길시 돈을 돌려주겠다라고 해주던 매물이 나타났고 이때 이러한 개념을 처음알 게 되었다.
융자금 선말소 조건이면 시중은행들은 대부분 나온다.
 
23.
지칠 때로 지쳤지만 한번만더 집을 알아보자라는 생각에 계약을 안했고 다시 매물을 보기시작했다.
 
24.
이 집을 보자마자 계약을 해야겠다는 생각이 들었다. 
2룸에 주방에 창문이 나있고 주차가 가능하고 신축급에 뷰도 조금 트여있었다.(실평수는 9평조금안됨)
이 집은 전세로 1억9천에 월세10만원. 관리비는 가스포함 20만원 정도라고 생각하면 되었다.
 
25.
이 집도 융자금이 0라고해서 봤던 것인데 알고봤더니 융자금선말소 조건으로 융자금이 없다고 했던걸 알았다.
약간 화가났지만 그전에 있었던 케이스대비
 
임대인이 세금을 미납한 흔적이 없었고 
전세금 자체가 실거래가 보다 상대적으로 많이 낮았고
융자금도 거의 전세금정도만 남아있었고
보증보험도 된다고
했기 때문에 그나마 안전하다고 판단을 했고 집을 본날 가계약금을 걸었다. 200만원.
 
26.
가계약을 걸었다면 본계약날짜를 잡을 것이다.
가계약은 200만원을 내었고
본계약날은 전세금의 10%의 1700만원을 내었다.(200만원 가계약금 합치면 1900만원이다)
 
27.
전입신고를 무조건 먼저해야한다.
부동산에서 물어봐서 임대차계약신고를 해주냐고도 물어봐야한다.(신고필증이 나옴)
이것을 먼저하는 이유는 대출을 일으킬려면 전입신고가 되어있어야하기때문이고
잔금치르는날(입주날)이 촉박하면 대출을 일으키는 대까지 최장2주가 걸리기때문에 빨리빨리 움직여야한다.
 
28.
대출을 알아볼 때 인터넷은행은 21번과 같은 사유때문에 나오질 않았다.
여기서 웃긴점은 진짜인지 아닌진 모르겠지만 
대출심사를 동시에 진행하면 안된다는 것이다.
예를들어 카카오뱅크와 국민은행 동시에 대출심사를 넣으면 안된다는 것이다.
나는 상식적으로이해가 안가지만 큰돈이 움직이는거라 어쩔 수 없이 부동산을 믿을 수 밖에 없었다.
 
29. 
주택관련 공제가 여러개 있지만 내가 아는 것 두가지.
월세공제 와 전세자금대출시 공제.
월세 공제는 소득기준때문에 못받게 되었고 일찌감치 포기했다.
 
전세자금대출을 받았을 때 소득기준없이 
원리금상환액+이자의 40%를 400만원 한도내에 소득공제를 해주는 제도가 있다는 것을 알게 되었다.
 
30.
이 또한 여러 조건들이 많았지만 가장 걸리던게 은행에서 직접 임대인에게 돈을 입금해준 경우에만 가능하다고 되어있다.
이 문구때문에 대출을 받을 때 엄청 고민했다.
자꾸 임대인한테 직접돈을 주는 경우는 없다고 부동산에서 헛소리를 해대는 바람에.
하지만 이 글을 보는 사람들은 고민없이 그냥 시중은행 대출받으면 된다.
 
31.
나는 임대인에게 은행대출 1억5천+ 내돈 4천만을 주면 되는 상황이였다.
30번의저 말은 1억5천만 공제를 받을 수 있는, 인정해주는 금액이라는 말이다.
 
1억5천의 월이자 대략 50만원. 년이자 600만원.
원리금 상환을 년 400만원을 한다고하면 나는 1000만원에서 40%인 400만원을 최대치로 소득공제를 받을 수 있게 되는 것이다.
 
32.
위와 같은 행위로 대출을 국민은행에서 일으키기로 했다.
자신의 주거래 은행에서 하는게 좋은게 우대금리를 받아야하기 때문이고 조건이 생각보다 까다롭다.
주거래은행을 바꿔야할 수준정도임. 우대금리조건을 안채우기엔 금리가 최대 0.7%정도도 차이가난다.
 
33.
보증보험은 현재 내가 계약한 집이 임대인이 임대사업자여서 보증보험수수료를 전부 제공해준다.
어디는 임대인이 80% 임차인이 20%라고되어있는데 이건 세부수수료가 나뉘어서 그런거같다..
나중에 알아볼때 다시 알아봐라.
 
소회.
사회초년생들은 누구나 연봉의 상승을 누리게 될것이다. 그렇기 때문에 
자취에 생각이 있는 사람이라면 빠르게 움직여서 최대한 버팀목이나 중기청 등 누릴 수 있는 혜택을 받아야한다.
치밀한 계획과 실행력. 과거의 내가 부족했던 점이다.